Cảnh báo

Hết thời 'phạt cho tồn tại', buộc phải tháo dỡ phần xây dựng sai phép

Nghị định 139 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1.

Mức phạt tiền tối đa được quy định trong nghị định này lên đến 1 tỷ đồng trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng. Với cá nhân, mức phạt thường bằng 1/2 tổ chức.

Điểm mới của văn bản này là sẽ không cho phép công trình “tồn tại” sau khi nộp phạt vi phạm hành chính như trước kia. Thay vào đó, chủ đầu tư có 60 ngày để điều chỉnh, xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Nếu sau 60 ngày, chủ đầu tư xuất trình giấy phép xây dựng phù hợp thì công trình được phép tiếp tục thi công theo giấy phép. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép thì phải ra quyết định tháo dỡ. Nếu giấy phép không phù hợp thì phải tháo dỡ phần không phù hợp với giấy phép.

Nghị định cũng có nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực trật tự xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và bất động sản. Hành vi nào là vi phạm, xử phạt ra sao, có biện pháp gì khắc phục hậu quả… cũng được nêu chi tiết.

Cụ thể, vi phạm quy định về lựa chọn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có thể bị phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về lập quy hoạch xây dựng phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về điều chỉnh quy hoạch xây dựng phạt từ 50-70 triệu đồng…

Nghị định cũng có nhiều nội dung quy định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 100-150 triệu đồng nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

Chủ đầu tư không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng cũng bị xử phạt đến 300 triệu đồng. Nếu tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, chủ đầu tư bị phạt 250-300 triệu đồng.

Ban quản trị chung cư cũng sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Hiếu Công

5 cách hạn chế rủi ro khi góp vốn mua nhà đất

Trong các vụ tranh chấp đất đai bùng nổ thời gian gần đây, những trường hợp bên mua hứng chịu rủi ro, thậm chí mất cả chì lẫn chài chủ yếu rơi vào nhóm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư…

Quan sát các vụ mất tiền và chôn vốn hàng thập niên vì loại hợp đồng tiềm ẩn rủi ro này, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh – ông Phan Công Chánh cho biết, xét về bản chất, các loại hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư chỉ là hình thức huy động vốn.

Chuyên gia này đánh giá, vị thế của người mua đất bằng hợp đồng góp vốn thoạt đầu có vẻ ngang hàng với chủ đầu tư (đều là những bên cùng góp tiền đầu tư). Thế nhưng trên thực tế, quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng này thường rất hạn chế và không được đảm bảo.

Ông Chánh phân tích, mấu chốt của vấn đề là hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư không phải hợp đồng mua bán. Sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được trong các hợp đồng này thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi.

Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn (tức không tính đến trượt giá và chi phí cơ hội), thậm chí không có mức bồi thường. Nhằm giúp khách hàng tự bảo vệ mình trước những rủi ro tiềm ẩn, ông Chánh đưa ra 5 khuyến cáo về loại hợp đồng này:

1. Đừng góp vốn vào nhà đất pháp lý bất ổn

Khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, khách hàng có quyền yêu cầu hồ sơ pháp lý dự án phải hoàn chỉnh. Bên mua nên dành thời gian tìm hiểu, lắng nghe, thậm chí chất vấn chủ đầu tư về mọi khía cạnh của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải minh bạch tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án.

Thời gian nhanh nhất và chậm nhất để hoàn thành pháp lý cũng là cơ sở quan trọng để quyết định theo đuổi hay đứng bên ngoài suất đầu tư này. Mục đích của việc liệt kê trình tự thực hiện dự án giúp khách hàng có lộ trình chuẩn bị dòng tiền trong suốt thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự cân nhắc thấu đáo và tỉnh táo trước sự lôi kéo của môi giới.

2. Không đặt kỳ vọng lợi nhuận khủng

Khi ký hợp đồng góp vốn, cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

3. Lưu ý điều khoản bồi thường

Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn thường không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Vì vậy, khách hàng cần đọc kỹ điều khoản bồi thường và đề nghị phía chủ đầu tư giải thích tường tận từng câu chữ. Nếu nhận thấy có điểm nào bất thường, hãy chủ động đề nghị điều chỉnh, thậm chí đàm phán mức bồi thường hợp lý hơn.

4. Dự phòng kế hoạch B

Với các hợp đồng góp vốn mua nhà đất, nếu cứ tin vào kế hoạch A đầy xán lạn thì dễ dẫn đến hụt hẫng và thua lỗ nặng khi dự tính không thành. Do đó, khách hàng, nhà đầu tư cần dự phòng thêm kế hoạch B để chủ động ứng phó đường lui khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn này.

5. Ưu tiên ký với chủ đầu tư uy tín

Uy tín được ngầm hiểu thông qua tên tuổi, thương hiệu và lịch sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư là gương mặt mới, khách mua không nên bỏ qua khâu tìm hiểu kỹ quá trình kinh doanh của đơn vị mình định hợp tác. Thông thường, các đơn vị có tiền sử dính líu đến các vụ bê bối, tố cáo khó tránh khỏi hoài nghi về chữ tín.

Nếu thận trọng hơn, khách hàng không nên bỏ qua việc tham vấn sự đánh giá khách quan của các chuyên gia đầu ngành trước khi quyết định xuống tiền nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc ngoài ý muốn.

VŨ LÊ

TP.HCM chỉ đạo kiểm tra hiện tượng tách thửa để phân lô, bán nền

Cụ thể, đề nghị Q.9 khẩn trương kiểm tra thực địa để báo cáo gửi Sở Tài nguyên – Môi trường tổng hợp, phản hồi về chuyện đối tượng lợi dụng chính sách để trục lợi. Quyết định 60 do UBND
TP.HCM vừa ban hành thay thế Quyết định 33 quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2018.

Theo đó, việc tách thửa trên địa bàn TP.HCM chia làm 3 khu vực gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức tối thiểu là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,
Cần Giờ, tối thiểu là 80 m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cho rằng kẽ hở để giới “cò đất” lợi dụng là Quyết định 60 đã bỏ quy định đối với những khu đất nông nghiệp trên 2.000 m2 muốn tách thửa phải lập dự án 1/500.

Lam Nghi

Nhà sai phép, không phép sẽ bị đập

Ngày 11.1, tại TP.HCM, Bộ Xây dựng phối hợp với Sở Xây dựng tổ chức hội nghị triển khai Nghị định số 139 (NĐ 139) về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản (BĐS), phát triển nhà ở; kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng… có hiệu lực từ ngày 15.1 tới.

Nếu như trước đây quy định cho phép các công trình xây dựng sai phép, không phép được nộp phạt để tồn tại thì nay NĐ 139 quy định cho phép chủ nhà có 60 ngày để điều chỉnh hoặc xin cấp phép xây dựng đối với công trình xây dựng sai phép.

Bà Vũ Thị Hường, Phó phòng tổng hợp Thanh tra Bộ Xây dựng, cho biết quy định lần này là dứt khoát, việc xây dựng không phép, sai phép sẽ bị tháo dỡ, không có tình trạng phạt cho tồn tại như quy định trước đây. Đối với công trình đang xây dựng mà sai chỉ giới xây dựng, cơi nới lấn chiếm sẽ tháo dỡ ngay. Còn đối với công trình đang triển khai xây dựng và không vi phạm các yếu tố trên sẽ có 60 ngày để bổ sung thủ tục, nếu quá thời hạn trên, không có đầy đủ hồ sơ sẽ bị tháo dỡ những phần xây dựng sai phạm.

Không những vậy, NĐ 139 cũng quy định công trình xây dựng sai phép, không phép sẽ bị ngưng cung cấp điện, nước song song trình tự xử lý vi phạm trật tự xây dựng để tăng cường xử lý hiệu quả.

Không chỉ quy định cụ thể việc xây dựng không phép, NĐ 139 còn chế tài đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Điều 57, khoản 3 quy định sẽ phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với một trong các hành vi kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; kinh doanh BĐS không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê BĐS.

Ngoài phạt tiền nêu trên, sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung khi đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS đến 12 tháng.

NĐ này có hiệu lực thi hành từ ngày 15.1 tới đây.

Đình Sơn

Bốn cách nhận diện giấy tờ giả

Bà Trần Thị Xuân Yến, Phòng tư pháp quận 5 (TP.HCM), phát biểu tham luận cách thức nhận diện giấy tờ giả và những giải pháp phòng ngừa tại hội nghị về các giải pháp phòng ngừa, xử lý tình trạng giả mạo trong hoạt động công chứng, chứng thực, chiều 19-12 tại trụ sở Sở Tư pháp TP.HCM.

Một là kiểm tra thật kỹ giấy tờ được xuất trình để nhận ra điều bất thường.

Ví dụ: xem độ cũ, mới của các loại giấy tờ, nếu giấy được cấp đã khá lâu mà các nét mực còn mới; chất liệu giấy quá dày, nặng hơn bình thường; các chi tiết in trên giấy hơi xấu, có khi sai lỗi chính tả; có dấu hiệu cố tình bôi bẩn cho khó nhận biết, các dấu mộc chìm, nổi đều có điểm sai; chữ ký không liền nét (do sử dụng máy scan);

Ngoài ra, khi tiếp nhận giấy tờ, cũng cần lưu ý một số thủ đoạn sau :

– Việc tẩy xóa trên giấy tờ (bằng hóa chất hoặc bằng cơ học): nếu bằng cơ học thì thường “lộ” nhược điểm tại nơi tẩy xóa mất độ bóng láng cần thiết, do có nhiều vết trầy xước; giấy ở chỗ tẩy xóa sẽ mỏng hơn bình thường; nền in ở vị trí tẩy, bao gồm cả dòng kẻ, bị phá hủy; chữ viết chỗ tẩy xóa có khi bị nhòe, độ đậm, nhạt của chữ cũng khác. Nếu là tẩy bằng cơ học thì độ trơn bóng của giấy không tự nhiên, có khi nhợt nhạt, thay đổi màu sắc tại chỗ tẩy xóa; các nét chữ xung quanh vùng tẩy có thể bị mất hoặc thay đổi màu; các nét viết, in sau khi tẩy xóa thường to, đậm, nhòe; trong một số trường hợp, giấy bị co lại, mặt giấy có nhiều nếp nhăn; giấy bị xốp và giòn hơn.

– Xem xét chữ ký và con dấu: chữ ký giả thường không tự nhiên, lưu loát, đường nét run, gãy, không có mối liên kết các nét, nét bắt đầu và nét kết thúc không sắc gọn…Đối với con dấu, nếu dấu giả khoảng cách giữa các vành thường không đều; đường nét không liên tục, tự nhiên; nét chữ không thẳng; kiểu chữ không đúng quy cách; bố cục các dòng chữ, hình vẽ không cân đối; các chi tiết như quốc huy, quốc hiệu khó thể hiện đầy đủ nên thường hay đọng mực, mờ nhòe…

Bên cạnh đó, mỗi công chức tiếp nhận hồ sơ còn phải có những kiến thức nhất định để có cơ sở nhận biết : thời điểm cấp các loại giấy tờ, đặc điểm riêng của từng loại giấy, hình con dấu, người có
thẩm quyền ký ở từng giai đoạn của một số cơ quan cấp giấy.

Hai là tăng cường “tìm hiểu” hỏi đối tượng: Nếu phát hiện có điều bất thường hoặc nghi ngờ, công chức tiếp nhận hồ sơ hỏi một số chi tiết trên giấy tờ, văn bản và một số chi tiết có liên quan, đồng thời quan sát thái độ, hành vi của đối tượng.

Ba là cần trang bị “công cụ hỗ trợ” cho công chức tiếp nhận hồ sơ chứng thực:

Ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ trình độ cao như: sử dụng các máy soi, kính lúp để phóng đại quan sát các chi tiết trên giấy tờ, văn bản (mộc giả khi nhìn vào sẽ thấy chữ in trên mộc có những răng cưa còn thật thì không, hình quốc huy nếu giả thì rất nhạt, mất một số chi tiết còn thật thì trông rất nét) cũng mang đến một số hiệu quả nhất định trong việc phòng ngừa.

Bốn là liên hệ các cơ quan, tổ chức nơi cấp giấy tờ, văn bản để xác minh:

Khi thấy có dấu hiệu nghi ngờ thì công chức tiếp nhận hồ sơ chủ động liên hệ, yêu cầu cơ quan, tổ chức nơi cấp giấy tờ, văn bản hoặc cá nhân có liên quan cung cấp những thông tin cần thiết để xác minh tính hợp pháp của giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực.

KIM PHỤNG

Theo Báo pháp luật TP.HCM

Làm sao giảm tình trạng tranh chấp tại chung cư?

Trong báo cáo tổng kết tình hình thị trường bất động sản tại TP.HCM năm 2017, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra những con số và dự báo đáng chú ý. Theo đó, tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng.

TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt.

Các tranh chấp trong chung cư chủ yếu là do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích có thể cho thuê kinh doanh), hay tranh chấp về quản lý, sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hằng tháng, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy.

Đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, nhiều năm vẫn không làm “sổ đỏ” cho người mua nhà. Trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp khu căn hộ cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, tình hình tranh chấp tại các chung cư ngày một tăng còn xuất phát từ việc chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm nhưng không có biện pháp chế tài.

Cũng theo HoREA, dự báo thị trường bất động sản năm 2018 vẫn tăng trưởng tích cực. Song, tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến gay gắt, cần được xử lý kịp thời, hiệu quả, có tính răn đe để hạn chế. Chẳng hạn như sau nhiều vụ người mua “ôm hận” do tin vào những thông tin thổi phồng từ một số đơn vị môi giới vẫn chưa có quy định pháp luật nào đề cập đến việc phạt nặng, nêu rõ trách nhiệm, thậm chí là rút giấy phép hoạt động nếu tư vấn không đúng sự thật về nhà, đất.

Trong những năm tới, lượng căn hộ cung ứng tiếp tục tăng, thị trường rất cần những quy định cụ thể về việc sở hữu chung, riêng tại các chung cư và phải có chế tài cụ thể cho từng trường hợp sai phạm.

THIÊN YẾT

Cắt điện, nước nếu công trình xây trái phép?

“Người có thẩm quyền ký hợp đồng dịch vụ cung cấp điện, nước và các dịch vụ liên quan phải ngừng cung cấp dịch vụ đối với công trình vi phạm trật tự xây dựng đúng thời hạn yêu cầu trong các quyết định xử lý vi phạm trật tự xây dựng của cấp có thẩm quyền”.

Đó là một nội dung trong dự thảo chỉ thị của Thủ tướng về quản lý trật tự xây dựng đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến của các cơ quan chức năng.

Trái luật

Tại hội nghị triển khai nghị định 139 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng tại TP.HCM mới đây, đại diện thanh tra Bộ Xây dựng cho biết đây là một biện pháp nhằm giúp các cơ quan chức năng ngăn cản người dân tiếp tục xây dựng hoàn thiện công trình vi phạm, gây khó khăn trong công tác quản lý trật tự xây dựng.

Việc cắt điện, nước công trình xây dựng vi phạm từng được quy định tại nghị định 180 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng năm 2003.

Theo đó, việc ngừng cung cấp điện, nước cho công trình vi phạm là một trong những biện pháp xử lý vi phạm; người có thẩm quyền cung cấp dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải thực hiện nghiêm chỉnh, đúng thời hạn các yêu cầu trong quyết định đình chỉ thi công xây dựng, quyết định cưỡng chế phá dỡ của cấp có thẩm quyền.

Nếu không thực hiện, hoặc thực hiện không kịp thời gây hậu quả nghiêm trọng có thể bị xử lý hình sự.

Tuy nhiên, Luật xây dựng năm 2014 không quy định biện pháp này, nghị định 139 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng (có hiệu lực vào ngày 15-1 tới) cũng không quy định việc cắt điện, nước của công trình xây dựng là một biện pháp xử lý.

TP.HCM đã ngưng áp dụng biện pháp cắt điện, nước của công trình vi phạm xây dựng từ khi Luật xây dựng có hiệu lực (ngày 1-1-2015). Điều này khiến một số địa phương tại TP.HCM lúng túng trong việc ngăn chặn người dân tiếp tục vi phạm xây dựng sau khi bị cơ quan có thẩm quyền đình chỉ thi công.

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng Luật xây dựng không quy định việc cắt điện, nước và các dịch vụ khác là biện pháp xử lý vi phạm, cũng không phân cấp thẩm quyền cho cơ quan khác nên những văn bản hướng dẫn thi hành không được đặt thêm.

Bên cạnh đó, chỉ thị của Thủ tướng là văn bản chỉ đưa ra các biện pháp đôn đốc thực hiện các quy định pháp luật. Nội dung cắt điện, nước công trình xây trái phép là một quy định mới, chứ không phải là biện pháp đôn đốc thực hiện, không phù hợp với nội dung chỉ thị.

Theo luật sư Nông, việc cung cấp điện, nước và các dịch vụ khác là quan hệ dân sự giữa nhà cung cấp và người sử dụng. Người dân vi phạm trật tự xây dựng chứ không vi phạm hợp đồng điện, nước nên nhà cung cấp không có cơ sở để chấm dứt hợp đồng, càng không thể chấm dứt hợp đồng dân sự bằng quyết định hành chính của Nhà nước.

Còn nhiều biện pháp khác để xử lý

Ông Lê Minh Nhựt – chủ tịch UBND phường Bình Trị Đông A, Q.Bình Tân – cho biết cần phải xem xét tình huống pháp lý cụ thể của công trình vi phạm, chứ không nên áp dụng máy móc cho tất cả các trường hợp.

Trường hợp công trình chỉ sai phép một diện tích nhỏ, chủ nhà có thiện chí khắc phục thì không nên cắt điện, nước làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân.

“Ở phường Bình Trị Đông A, cán bộ và lãnh đạo phường thường vận động người dân chấp hành lệnh đình chỉ thi công. Còn những trường hợp xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp mà dân cố tình vi phạm sau khi UBND phường đình chỉ thi công thì sẽ đẩy nhanh quá trình xử lý, khi cơ quan chức năng cưỡng chế tháo dỡ thì cắt điện là hợp pháp” – ông Nhựt cho hay.

Theo ông Nhựt, biện pháp cắt điện, nước ngay khi đình chỉ thi công có thể cần để hỗ trợ những địa bàn “nóng” về xây dựng trái phép, diện tích rộng, cán bộ công chức mỏng. Còn những địa bàn tương đối ổn định thì không cần.

Chủ tịch UBND một xã ở huyện Hóc Môn khẳng định xã này áp dụng biện pháp tạm giữ phương tiện xây dựng tại công trình vi phạm như máy móc thi công, tôn, thép của chủ nhà… Khi nào chủ đầu tư chấp hành lệnh ngừng thi công, nộp phạt vi phạm hành chính, khắc phục hậu quả xong mới giao lại những phương tiện, vật liệu trên.

Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là ngăn ngừa vi phạm, chứ không phải chờ vi phạm xảy ra rồi xử lý.

Những người quản lý trật tự xây dựng muốn “khỏe” nên đẩy trách nhiệm, buộc các đơn vị cung cấp điện, nước phải hủy hợp đồng dân sự để phục vụ quản lý hành chính, gây áp lực để người dân phải ngừng thi công.

Điều này là sai nguyên tắc quản lý và người dân có thể khởi kiện cơ quan cấp điện, nước nếu bị cắt sai quy định.

Đại diện Công ty Điện lực Bình Phú (TP.HCM) cho biết những trường hợp vi phạm trật tự xây dựng, môi trường mà chính quyền địa phương có quyết định cưỡng chế và tổ chức đoàn cưỡng chế thực hiện thì lúc đó điện lực mới hỗ trợ cắt điện.

Công ty điện lực là một đơn vị kinh doanh, giữa hai bên ràng buộc bằng hợp đồng, nếu khách hàng không vi phạm hợp đồng thì không thể cắt điện được.

Theo vị này, việc quản lý trật tự xây dựng nằm trong tầm kiểm soát của các cơ quan chính quyền. Nếu để người dân vi phạm rồi mới giải quyết hậu quả thì sẽ khó khăn cho cả chính quyền lẫn người vi phạm.

Do vậy, về mặt quản lý nhà nước, các cơ quan quản lý cần xem lại khâu quản lý, ngăn chặn kịp thời hành vi xây dựng vi phạm ngay từ đầu. Còn quy định cắt điện, nước để xử lý vi phạm là không hợp lý, bởi đây là những nhu cầu cuộc sống thiết thực của người dân.

Điện, nước là nhu cầu sinh hoạt tối thiểu

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, ở các nước tiên tiến, khi phải thực hiện cưỡng chế người dân thực hiện nghĩa vụ thì họ luôn có nguyên tắc phải để lại cho người bị cưỡng chế những tiện nghi tối thiểu như điện thoại, tivi, điện, nước… Thậm chí có nơi còn quy định không cưỡng chế trong mùa đông hay thời điểm sắp đến các ngày lễ lớn, sắp sang năm mới.

Ông Trần Văn Hoàng – ở P.25, Q.Bình Thạnh – cho biết người dân sử dụng điện, nước theo hợp đồng với các đơn vị cung cấp dịch vụ. Nếu dân vi phạm hợp đồng mới bị ngừng việc cung cấp điện, nước.

Nếu phát hiện người dân vi phạm xây dựng, cơ quan chức năng có thể xử phạt và cưỡng chế ngừng thi công, không nhất thiết phải cắt điện, nước gây khó khăn trong sinh hoạt của người dân.

D.NGỌC HÀ – TIẾN LONG

Thị trường bất động sản: Để khách hàng không còn chịu thiệt

Đề nghị dừng huy động vốn của khách hàng

Mới đây, tại một hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, việc làm sao để hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà, cụ thể là việc các ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai lại được đưa ra luận bàn. TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính xem xét thật kỹ vấn đề này.

Dù Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 56 quy định các doanh nghiệp muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của tổ chức tín dụng) đã có hiệu lực hơn 2 năm nay nhưng đâu đó vẫn còn thông tin người mua không được nhận nhà theo đúng thời gian chủ đầu tư cam kết, hay cư dân không có sổ hồng dù đã nhận nhà khá lâu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, đến nay chưa có thống kê chỉ ra bao nhiêu khu nhà ở hình thành trong tương lai được các ngân hàng thương mại bảo lãnh, có trường hợp nào xảy ra “sự cố” và được giải quyết ra sao…

Theo đại diện của Cục Quản lý nhà – thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hầu hết những tranh chấp giữa khách hàng và nhà phát triển bất động sản trong thời gian qua đều là hệ lụy của những năm trước chưa được giải quyết dứt điểm, còn sau khi có hành lang pháp lý và Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa có rủi ro nào xảy ra.

Đại diện Cục Quản lý nhà – thị trường bất động sản đưa ra một chính sách cần tham khảo: Ở Hàn Quốc, chính phủ của họ lập một công ty bảo lãnh nhà và rót đến 16,7 tỷ USD để đảm bảo cho các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm bất động sản dạng này đều phải chấp hành việc bảo lãnh.

Tuy nhiên, ở những nước phương Tây, cụ thể là Mỹ, theo TS. Hiếu, không có chuyện ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản. Chủ đầu tư bất động sản không được phép huy động vốn từ người dân, việc phát triển nhà ở chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, vốn tự có, còn khách hàng, nếu mua bất động sản hình thành trong tương lai và đóng tiền theo tiến độ thì số tiền này sẽ được chuyển vào một tài khoản đảm bảo cho đến khi nhà được giao, ngân hàng sẽ chuyển khoản tiền này cho bên bán.

Ở góc độ khác, với nhà phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển, bên cạnh tiềm lực tài chính mạnh, họ còn tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất “mềm” nên sản phẩm được rao bán chủ yếu đã hoàn thiện, không cần nguồn vốn từ người mua. Còn ở ta, một trong những gánh nặng chi phí mà doanh nghiệp phải chịu là lãi vay, vốn đang cao hơn so với các nước trong khu vực.

Do vậy, theo quan điểm của một số chuyên gia bất động sản, nếu kênh huy động vốn từ khách hàng bị “phong tỏa”, chắc chắn, giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên, bởi nhà phát triển sẽ tăng tỷ lệ vốn vay của ngân hàng và từ đó làm tăng chi phí vốn. Cho nên, việc cấm doanh nghiệp bất động sản huy động vốn của khách hàng để tránh rủi ro có thể xảy đến, nếu áp dụng phải được xem xét dựa trên nhiều yếu tố vì thị trường ở một quốc gia phát triển sẽ khác thị trường đang trong quá trình tái cơ cấu.

Giải quyết “nợ chính sách”

Các chuyên gia kinh tế ví von, tại Việt Nam, cùng với nợ công, nợ xấu thì “nợ chính sách” cũng là nút thắt cản trở lĩnh vực bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết với nhiều ngành, nhiều cấp quản lý. Do đó, việc tạo ta chính sách thông thoáng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch và doanh nghiệp cũng không mất nhiều chi phí cơ hội.

Năm 2018, tuy TP.HCM được hưởng một số cơ chế đặc thù để phát triển nhưng có những chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp vẫn tuân thủ quy định chung. Chẳng hạn, hiện nay việc tạo quỹ đất sạch cho dự án mới là một trong 3 vấn đề khiến chủ đầu tư “đau đầu”.

Việc tự thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiến nhiều dự án lâm vào tình trạng “da beo”, kéo dài suốt nhiều năm không thực hiện được. Trường hợp của Quốc Cường Gia Lai tại khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè là một ví dụ, gần chục năm nhưng vẫn chưa hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng.

Liên quan đến vấn đề này, tại một hội thảo về bất động sản hồi tháng 8, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, quỹ đất sạch trên địa bàn TP.HCM đang khan hiếm, trong vòng bán kính 10km tính từ nhà thờ Đức Bà (quận 1) hiện không còn quỹ đất để phát triển bất động sản, hoặc có dự án nhưng vướng đền bù giải tỏa. Ông Hiển nhìn nhận, đền bù có thể được xem là khâu khó nhằn nhất trong quy trình phát triển bất động sản.

Một dự án có quy mô hơn 78ha ở quận 9, dù giải phóng mặt bằng gần hoàn tất, chỉ còn 3.000m2 diện tích là bưng biền nhưng không thể đền bù, do giá đã nâng lên 4 – 5 triệu/m2, gấp đôi so với mức giá đền bù trong giai đoạn đầu. Do đó, không ít doanh nghiệp kiến nghị việc sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP theo hướng đối với những dự án đã đền bù, giải phóng mặt bằng tương đối hoàn chỉnh, chỉ còn vướng vài trường hợp thì cần sự hỗ trợ từ phía các cơ quan quản lý nhà nước để sớm được triển khai.

Không chỉ vậy, thông qua Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong những buổi làm việc với các cơ quan quản lý cấp trung ương, nhà phát triển bất động sản đã đề xuất việc thay đổi cách tính tiền sử dụng đất như hiện nay, vốn mất nhiều thời gian và chi phí của doanh nghiệp.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Cục phó Cục Quản lý nhà – thị trường bất động sản cho rằng, chính sách nhà nước tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Sự thay đổi kịp thời một số chính sách sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý cũng như thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Chẳng hạn, trong 6 năm, từ 2009 – 2015, chỉ có 130 người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam nhưng sau khi Luật Nhà ở 2014 đi vào cuộc sống (cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam) thì có 1.000 người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà. Nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài, Việt kiều vẫn rất lớn nên các cơ quan quản lý nhà nước đang xem xét nới rộng thêm các điều kiện để các đối tượng này có thể mua được nhà ở.

Về phía Bộ Xây dựng, theo chia sẻ của ông Khởi, đơn vị này đồng thời đang nghiên cứu để trình Chính phủ tinh giản các thủ tục và điều kiện trong lĩnh vực xây dựng (dự kiến năm sau). Thêm vào đó là việc tham gia nghiên cứu để sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó có việc xem xét những cơ chế mới, như cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để có thể thành lập khu nông nghiệp công nghệ cao với yêu cầu về tích tụ đất đai khá lớn.

Mỗi sự cải tiến, sửa đổi chính sách liên quan đến thị trường bất động sản đều là tin vui cho các đối tượng tham gia. Tuy nhiên, theo chia sẻ của một chuyên gia trong ngành, trước tiên cần phải có trung tâm dữ liệu dùng chung cho lĩnh vực bất động sản, bất cứ ai cũng có thể truy cập để biết về chính sách, thông tin quy hoạch, giá cả thị trường, trong đó phải gấp rút có bộ quy chuẩn về chung cư.

HẢI ÂU

E ngại khi lược bỏ quy định về môi giới bất động sản

Sẽ bãi bỏ hàng loạt quy định về kinh doanh bất động sản
Quy định hiện hành yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng. Nhiều ý kiến đã không đồng thuận về quy định tỷ lệ tối thiểu về vốn này song luật vẫn được áp dụng. Nay Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2014 không còn quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp khi thành lập. Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định về vốn pháp định là chưa phù hợp nên cần phải lược bỏ .

Mặt khác, Luật Doanh nghiệp 2014 quy định khi thành lập doanh nghiệp thì chưa cần phải có yêu cầu về điều kiện kinh doanh, chỉ khi doanh nghiệp hoạt động trong ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì mới cần phải có điều kiện kinh doanh cụ thể. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Do vậy, quy định phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là không cần thiết, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Luật sửa đổi cũng dự định bãi bỏ quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản vì trên thực tế, người môi giới cũng được có quyền tham gia hoặc được ủy quyền mua/bán bất động sản chứ không thể ngăn cấm một hoạt động kinh doanh thông thường.

Bộ Xây dựng dự kiến cũng bỏ luôn điều kiện sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Việc bãi bỏ những quy định không hợp lý trong một bộ luật sẽ gây tác động tích cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp chuyên ngành lẫn sự phát triển của thị trường. Thế nhưng, bất động sản vốn là một loại hàng hóa đặc biệt, cho nên, việc điều chỉnh nhiều quy định về hành nghề trong một lĩnh vực đặc biệt (đặc thù) như vậy có gây ra những bất ổn và rủi ro cho thị trường hay không vẫn là một câu hỏi lớn.

T.S