Pháp lý Dự án

Quyết theo đuổi nhà "hộp diêm" cho người nghèo dù 2 lần bị... khước từ

Lo ngại “nhà ổ chuột” trên cao

Bộ Xây dựng đã có văn bản chấp thuận đề xuất xây dựng căn hộ 25m2 của một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM.

Tuy nhiên, UBND TPHCM đã không chấp thuận việc xây dựng những căn hộ 25m2. Chính quyền thành phố vẫn giữ quan điểm diện tích căn hộ phải tuân theo “Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế”.

Đây không phải lần đầu tiên TPHCM nói không với căn hộ 25m2. Cách nay 3 tháng, UBND TPHCM đã ban hành văn bản về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư.

Đây là văn bản ban hành sau khi rà soát Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Theo lãnh đạo TPHCM, thành phố đang có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cao. Đối với việc đầu tư xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này.

Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội hiện bị quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Kiên trì “theo đuổi” dù bị…từ chối

Dù chính quyền TPHCM kiên quyết nói không với căn hộ 25m2 và hai lần gửi công văn lên Bộ Xây dựng để nói “không” với căn hộ siêu nhỏ nhưng HoREA vẫn tiếp tục kiên trì đề xuất.

Hiệp hội Bất động sản thành phố tiếp tục gửi hai văn bản lên Bộ Xây dựng và UBND TPHCM để kiến nghị Bộ Xây dựng và thành phố cho doanh nghiệp làm căn hộ diện tích nhỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, TPHCM đang có gần 13 triệu dân, trong đó khoảng 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số.

Mỗi năm dân số thành phố lại tăng khoảng 200.000 người. Trong hơn 400.000 công nhân, lao động đang làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp có đến 280.000 người cần nhà giá rẻ.

Ông Châu cho rằng, cần nhìn nhận lực lượng người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của TPHCM. Dòng người nhập cư vẫn còn tiếp tục đến và ở lại thành phố trong nhiều năm nữa. Chính vì thế, những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ sẽ rất cần thiết đối với những người có thu nhập thấp.

Theo ông Châu, căn hộ diện tích nhỏ sẽ không tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội nếu chúng ta nâng cao năng lực và hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch, quản lý trật tự đô thị, xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình theo quy hoạch.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, việc đầu tư hạ tầng giao thông của TPHCM những năm qua đang mang lại những dấu hiệu tích cực nên việc giải quyết các vấn đề bức bách của xã hội có dấu hiệu tốt lên.

Quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh tại các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… cũng góp phần giải quyết cơ bản vấn nạn kẹt xe, ngập nước và kết nối giao thông, tái phân bổ dân cư trong vùng đô thị TPHCM.

Quế Sơn – Đại Việt

Hết thời 'phạt cho tồn tại', buộc phải tháo dỡ phần xây dựng sai phép

Nghị định 139 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1.

Mức phạt tiền tối đa được quy định trong nghị định này lên đến 1 tỷ đồng trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng. Với cá nhân, mức phạt thường bằng 1/2 tổ chức.

Điểm mới của văn bản này là sẽ không cho phép công trình “tồn tại” sau khi nộp phạt vi phạm hành chính như trước kia. Thay vào đó, chủ đầu tư có 60 ngày để điều chỉnh, xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Nếu sau 60 ngày, chủ đầu tư xuất trình giấy phép xây dựng phù hợp thì công trình được phép tiếp tục thi công theo giấy phép. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép thì phải ra quyết định tháo dỡ. Nếu giấy phép không phù hợp thì phải tháo dỡ phần không phù hợp với giấy phép.

Nghị định cũng có nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực trật tự xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và bất động sản. Hành vi nào là vi phạm, xử phạt ra sao, có biện pháp gì khắc phục hậu quả… cũng được nêu chi tiết.

Cụ thể, vi phạm quy định về lựa chọn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có thể bị phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về lập quy hoạch xây dựng phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về điều chỉnh quy hoạch xây dựng phạt từ 50-70 triệu đồng…

Nghị định cũng có nhiều nội dung quy định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 100-150 triệu đồng nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

Chủ đầu tư không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng cũng bị xử phạt đến 300 triệu đồng. Nếu tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, chủ đầu tư bị phạt 250-300 triệu đồng.

Ban quản trị chung cư cũng sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Hiếu Công

Nhà ở xã hội và tái định cư có được thế chấp vay vốn không?

Xin hỏi nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư có được cấp sổ hồng không? Sau khi đã thanh toán xong tiền nhà, sau này sổ hồng có được thế chấp để vay vốn làm ăn không?
Anh Nguyễn Văn Công, quận Thủ Đức, TP.HCM

Đáp: Luật sư Trần Thái Bình – văn phòng luật sư LNT & Partners

Hiện nay, các đối tượng sở hữu nhà ở hợp pháp, khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 8, 9 Luật nhà ở 2014; Điều 5, 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận, công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Các đối tượng được quy định tại Điều 49, Luật nhà ở 2014 còn phải thỏa mãn các điều kiện tại Điều 51 Luật này để được hưởng chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội. Nhà ở được cấp giấy phải là nhà ở có sẵn.

Về thế chấp sổ, ngoài trường hợp “Người mua, thuê nhà thế chấp với Ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó” thì người mua, thuê nhà ở xã hội chỉ được thế chấp nhà ở xã hội khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

Đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký kết với bân bán, bên cho thuê mua;

Thời gian tính từ thời điểm đã thanh toán hết khoản tiền nêu tại điều trên đến thời điểm thế chấp đã trên 5 năm;

Người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận

Về nhà ở tái định cư: Trừ trường hợp nhà ở tái định cư là nhà ở xã hội như đã nêu tại điều 2. (a), chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch tại quy định tại điều 118 Luật nhà ở năm 2014 là có thể thế chấp nhà mà không bị hạn chế về mục đích. Cụ thể, nhà ở tái định cư đó cần phải:

Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ khi thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

ĐĂNG NGUYÊN ghi

TP.HCM chỉ đạo kiểm tra hiện tượng tách thửa để phân lô, bán nền

Cụ thể, đề nghị Q.9 khẩn trương kiểm tra thực địa để báo cáo gửi Sở Tài nguyên – Môi trường tổng hợp, phản hồi về chuyện đối tượng lợi dụng chính sách để trục lợi. Quyết định 60 do UBND
TP.HCM vừa ban hành thay thế Quyết định 33 quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2018.

Theo đó, việc tách thửa trên địa bàn TP.HCM chia làm 3 khu vực gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức tối thiểu là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,
Cần Giờ, tối thiểu là 80 m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cho rằng kẽ hở để giới “cò đất” lợi dụng là Quyết định 60 đã bỏ quy định đối với những khu đất nông nghiệp trên 2.000 m2 muốn tách thửa phải lập dự án 1/500.

Lam Nghi

Căn hộ văn phòng - Office-tel là gì?

Thưa luật sư, vậy thì loại căn hộ này có có điểm khác biệt nào đáng lưu ý so với các dự án căn hộ thương mại thông thường?

Chị Hoài Thu, quận 12, TP.HCM

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LNT & Partners:

Đây là một vấn đề còn lập lờ, loại căn hộ này khá mới mẻ tuy mang lại thêm không gian cũng như mục đích sử dụng căn hộ cho chủ sở hữu, nhất là đối với đối tượng có nhu cầu kinh doanh hoặc mở văn phòng tại nhà, nhưng trong các văn bản quy phạm pháp luật về Luật Nhà Ở, Luật Đất Đai thì không có khái niệm căn hộ văn phòng.

Đối với căn hộ dùng để ở, việc sở hữu nhà đất đã được quy định là đất để ở, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài. Đối với loại căn hộ dịch vụ với mục đích thương mại thì giấy chứng nhận sở hữu chỉ có 50 năm thôi.

Như vậy, đối với loại hình Office-tel này sẽ dễ chứa những hệ lụy tiềm tàng vấn đề pháp lý về quyền sở hữu, nếu khách hàng chưa rõ mục đích sử dụng cũng cũng nên cân nhắc.

JLL Việt Nam:

Office-tel là sản phẩm kết hợp giữa văn phòng và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Office-tel thông thường nằm trong khối đế thương mại của dự án căn hộ. Từ năm 2014, thị trường bất động sản TP.HCM đã chào đón hơn 8.000 căn office-tel.

Trên thị trường cho thuê, office-tel có lợi thế là diện tích căn nhỏ hơn căn hộ và địa chỉ có thể đăng ký giấy phép kinh doanh, trong khi địa chỉ của căn hộ truyền thống không thể thực hiện tương tự.

Bên cạnh đó, phí dịch vụ và phí quản lý của office-tel thấp hơn trong các tòa nhà văn phòng. Khách thuê mục tiêu của loại hình này là các công ty start-up nhỏ và các khách thuê có ngân sách hạn chế.

KIM HÂN

Nghiên cứu đề án quy hoạch khu Đông Bắc TP.HCM

Sở Quy hoạch – kiến trúc được giao chủ trì, phối hợp với Đại học Quốc gia TP rà soát, nghiên cứu đề án quy hoạch khu Đông Bắc TP (các quận 2, 9, Thủ Đức), Khu công nghệ cao và Đại học quốc gia TP thành khu đô thị sáng tạo, kết nối chặt chẽ, hiệu quả các chức năng nghiên cứu khoa học, đào tạo nhân lực trình độ cao, ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất, dịch vụ; hướng đến mục tiêu khu đô thị sáng tạo trở thành hạt nhân của TP.HCM và khu vực thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4; báo cáo UBND TP trong tháng 12-2017.

LỘC HÀ

Nhà sai phép, không phép sẽ bị đập

Ngày 11.1, tại TP.HCM, Bộ Xây dựng phối hợp với Sở Xây dựng tổ chức hội nghị triển khai Nghị định số 139 (NĐ 139) về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản (BĐS), phát triển nhà ở; kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng… có hiệu lực từ ngày 15.1 tới.

Nếu như trước đây quy định cho phép các công trình xây dựng sai phép, không phép được nộp phạt để tồn tại thì nay NĐ 139 quy định cho phép chủ nhà có 60 ngày để điều chỉnh hoặc xin cấp phép xây dựng đối với công trình xây dựng sai phép.

Bà Vũ Thị Hường, Phó phòng tổng hợp Thanh tra Bộ Xây dựng, cho biết quy định lần này là dứt khoát, việc xây dựng không phép, sai phép sẽ bị tháo dỡ, không có tình trạng phạt cho tồn tại như quy định trước đây. Đối với công trình đang xây dựng mà sai chỉ giới xây dựng, cơi nới lấn chiếm sẽ tháo dỡ ngay. Còn đối với công trình đang triển khai xây dựng và không vi phạm các yếu tố trên sẽ có 60 ngày để bổ sung thủ tục, nếu quá thời hạn trên, không có đầy đủ hồ sơ sẽ bị tháo dỡ những phần xây dựng sai phạm.

Không những vậy, NĐ 139 cũng quy định công trình xây dựng sai phép, không phép sẽ bị ngưng cung cấp điện, nước song song trình tự xử lý vi phạm trật tự xây dựng để tăng cường xử lý hiệu quả.

Không chỉ quy định cụ thể việc xây dựng không phép, NĐ 139 còn chế tài đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Điều 57, khoản 3 quy định sẽ phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với một trong các hành vi kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; kinh doanh BĐS không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê BĐS.

Ngoài phạt tiền nêu trên, sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung khi đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS đến 12 tháng.

NĐ này có hiệu lực thi hành từ ngày 15.1 tới đây.

Đình Sơn

Bỏ đề xuất đánh thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo dự thảo tháng 8.2017, ban soạn thảo thông tin khoản 6 Điều 5 luật Thuế VAT hiện hành quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế VAT. Thế nhưng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chịu thuế GTGT và giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế VAT trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. Để quy định chi tiết giá tính thuế này, tại Nghị định hướng dẫn đối với 5 trường hợp đất chuyển quyền sử dụng của cơ sở kinh doanh bất động sản có được thông qua giao đất, trúng đấu giá, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, thực hiện dự án theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) được thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Thực tế phát sinh nhiều vướng mắc đối với các dự án bất động sản chung cư cao tầng phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp; nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách nhà nước khi xác định giá tính thuế VAT. Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.

Chính vì vậy Bộ Tài chính đề nghị chuyển quyền sử dụng đất sang chịu thuế VAT với mức thuế suất 10% và bỏ quy định giá tính thuế VAT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước

Đề xuất này đã vấp phải sự phản đối của các chuyên gia, hiệp hội vì sẽ tác động làm tăng giá nhà thêm 10 – 15%, những người mua nhà phải trả thêm thuế VAT thêm 10%, đồng thời dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Thế nhưng tại tờ trình mới nhất Bộ Tài chính gửi Bộ Tư Pháp đã không còn nội dung này.

Thanh Xuân

Bốn cách nhận diện giấy tờ giả

Bà Trần Thị Xuân Yến, Phòng tư pháp quận 5 (TP.HCM), phát biểu tham luận cách thức nhận diện giấy tờ giả và những giải pháp phòng ngừa tại hội nghị về các giải pháp phòng ngừa, xử lý tình trạng giả mạo trong hoạt động công chứng, chứng thực, chiều 19-12 tại trụ sở Sở Tư pháp TP.HCM.

Một là kiểm tra thật kỹ giấy tờ được xuất trình để nhận ra điều bất thường.

Ví dụ: xem độ cũ, mới của các loại giấy tờ, nếu giấy được cấp đã khá lâu mà các nét mực còn mới; chất liệu giấy quá dày, nặng hơn bình thường; các chi tiết in trên giấy hơi xấu, có khi sai lỗi chính tả; có dấu hiệu cố tình bôi bẩn cho khó nhận biết, các dấu mộc chìm, nổi đều có điểm sai; chữ ký không liền nét (do sử dụng máy scan);

Ngoài ra, khi tiếp nhận giấy tờ, cũng cần lưu ý một số thủ đoạn sau :

– Việc tẩy xóa trên giấy tờ (bằng hóa chất hoặc bằng cơ học): nếu bằng cơ học thì thường “lộ” nhược điểm tại nơi tẩy xóa mất độ bóng láng cần thiết, do có nhiều vết trầy xước; giấy ở chỗ tẩy xóa sẽ mỏng hơn bình thường; nền in ở vị trí tẩy, bao gồm cả dòng kẻ, bị phá hủy; chữ viết chỗ tẩy xóa có khi bị nhòe, độ đậm, nhạt của chữ cũng khác. Nếu là tẩy bằng cơ học thì độ trơn bóng của giấy không tự nhiên, có khi nhợt nhạt, thay đổi màu sắc tại chỗ tẩy xóa; các nét chữ xung quanh vùng tẩy có thể bị mất hoặc thay đổi màu; các nét viết, in sau khi tẩy xóa thường to, đậm, nhòe; trong một số trường hợp, giấy bị co lại, mặt giấy có nhiều nếp nhăn; giấy bị xốp và giòn hơn.

– Xem xét chữ ký và con dấu: chữ ký giả thường không tự nhiên, lưu loát, đường nét run, gãy, không có mối liên kết các nét, nét bắt đầu và nét kết thúc không sắc gọn…Đối với con dấu, nếu dấu giả khoảng cách giữa các vành thường không đều; đường nét không liên tục, tự nhiên; nét chữ không thẳng; kiểu chữ không đúng quy cách; bố cục các dòng chữ, hình vẽ không cân đối; các chi tiết như quốc huy, quốc hiệu khó thể hiện đầy đủ nên thường hay đọng mực, mờ nhòe…

Bên cạnh đó, mỗi công chức tiếp nhận hồ sơ còn phải có những kiến thức nhất định để có cơ sở nhận biết : thời điểm cấp các loại giấy tờ, đặc điểm riêng của từng loại giấy, hình con dấu, người có
thẩm quyền ký ở từng giai đoạn của một số cơ quan cấp giấy.

Hai là tăng cường “tìm hiểu” hỏi đối tượng: Nếu phát hiện có điều bất thường hoặc nghi ngờ, công chức tiếp nhận hồ sơ hỏi một số chi tiết trên giấy tờ, văn bản và một số chi tiết có liên quan, đồng thời quan sát thái độ, hành vi của đối tượng.

Ba là cần trang bị “công cụ hỗ trợ” cho công chức tiếp nhận hồ sơ chứng thực:

Ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ trình độ cao như: sử dụng các máy soi, kính lúp để phóng đại quan sát các chi tiết trên giấy tờ, văn bản (mộc giả khi nhìn vào sẽ thấy chữ in trên mộc có những răng cưa còn thật thì không, hình quốc huy nếu giả thì rất nhạt, mất một số chi tiết còn thật thì trông rất nét) cũng mang đến một số hiệu quả nhất định trong việc phòng ngừa.

Bốn là liên hệ các cơ quan, tổ chức nơi cấp giấy tờ, văn bản để xác minh:

Khi thấy có dấu hiệu nghi ngờ thì công chức tiếp nhận hồ sơ chủ động liên hệ, yêu cầu cơ quan, tổ chức nơi cấp giấy tờ, văn bản hoặc cá nhân có liên quan cung cấp những thông tin cần thiết để xác minh tính hợp pháp của giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực.

KIM PHỤNG

Theo Báo pháp luật TP.HCM

9 lưu ý khi mua Condotel

Đến với một “dự án Condotel”, chúng ta thường choáng ngợp với những vị trí đắc địa, có giao thông thuận lợi, tấp nập khách du lịch và dịch vụ phát triển. Bên trong căn hộ được thiết kế đầy đủ các phòng ốc của một căn nhà hoàn chỉnh, không gian sẽ vô cùng thoải mái và tiện nghi và đặc biệt được quản lý và vận hành bởi những tập đoàn quản lý khách sạn uy tín. Tuy nhiên, ẩn sâu trong ánh hoàng quang đó, là những rủi ro tiềm ẩn mà chúng ta cần biết, trước khi quyết định “sở hữu” một thứ tài sản như vậy.

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù chủ đầu tư đều cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch và thực tế là đến nay mới có vài dự án được một số tỉnh “xé rào” cấp “sổ hồng”, còn hầu hết căn hộ condotel chưa được cấp. Việc không được cấp “sổ hồng” sẽ gây ra nhiều hệ luỵ, vì nhà nước chưa công nhận quyền sở hữu của chúng ta, khi đó chúng ta là chủ nhưng lại không có quyền định đoạt tài sản (định đoạt pháp lý) của mình.

Thứ hai, Thời hạn sử dụng. Mặc dù chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nhà ở, đất ở được luật quy định là sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn) nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh), là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Thứ ba, Các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành. Sự hào nhoáng của Condotel mà chúng ta choáng ngợp, thực chất đến từ dịch vụ quản lý. Cũng tương tự như các căn hộ chung cư thì Condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ nếu đưa vào sử dụng. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng Condotel lại không phải là nhà ở do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý. Đây là cái giá phải trả cho sự hào nhoáng.

Thứ tư, Lợi nhuận đã cam kết. Đa phần người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận từ 8-10% một năm từ chủ đầu tư thực tế lại không dễ dàng thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được. Nếu là làm ăn, chúng ta phải chấp nhận một quy luật lời ăn lỗ chịu, sẽ không thể có sự ấn định cho tỷ lệ lợi nhuận. theo cá nhân tôi, hình thức này sẽ phù hợp hơn khi chúng ta có quá nhiều tiền nhàn rỗi và mua Coldotel để …chơi.

Thứ năm, Việc sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ. Về mặt sở hữu, Condotel được chủ đầu tư cho là thuộc về người mua nhưng người mua lại không trực tiếp sử dụng mà do chủ đầu tư quản lý, kinh
doanh. Do đó nếu phát sinh sự hư hỏng cần phải bảo trì, bảo dưỡng thì sẽ khó xác định đối tượng phải chịu trách nhiệm.

Thứ sáu, Khi chủ đầu tư lạm quyền. Tiếng là Condotel của chúng ta, do chúng ta nhưng thực tế nó lại là Khách sạn của người khác, do đó trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua Condotel.

Thứ bảy, Quá trình huy động tài chính. Xuất phát từ sự thiếu cơ sở pháp lý đối với condotel nên hiện nay rất ít dự án được sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Do đó, khách hàng mua Condotel ít được hưởng các ưu đãi về bảo lãnh ngân hàng, vay tiền mua condotel.

Thứ tám, Mục đích sử dụng Condotel, bởi vì hiện chúng ta chưa có quy định cụ thể về BĐS Condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở. Do đó nếu người mua condotel với mục đích để ở lâu dài sẽ gặp vướng mắc từ chính sự quản lý của chủ đầu tư.

Thứ chín, Quy chuẩn kỹ thuật. Hiện nay, Condotel bản chất là khách sạn, do đó được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn, nhưng trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel có những điểm bất cập khi khách hàng mua chủ yếu vì mục đích sinh hoạt gia đình.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo
Trưởng Chi nhánh TP. HCM – VPLS Trương Anh Tú