Tài chính Căn hộ

Quyết theo đuổi nhà "hộp diêm" cho người nghèo dù 2 lần bị... khước từ

Lo ngại “nhà ổ chuột” trên cao

Bộ Xây dựng đã có văn bản chấp thuận đề xuất xây dựng căn hộ 25m2 của một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM.

Tuy nhiên, UBND TPHCM đã không chấp thuận việc xây dựng những căn hộ 25m2. Chính quyền thành phố vẫn giữ quan điểm diện tích căn hộ phải tuân theo “Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế”.

Đây không phải lần đầu tiên TPHCM nói không với căn hộ 25m2. Cách nay 3 tháng, UBND TPHCM đã ban hành văn bản về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư.

Đây là văn bản ban hành sau khi rà soát Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Theo lãnh đạo TPHCM, thành phố đang có tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cao. Đối với việc đầu tư xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này.

Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội hiện bị quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Kiên trì “theo đuổi” dù bị…từ chối

Dù chính quyền TPHCM kiên quyết nói không với căn hộ 25m2 và hai lần gửi công văn lên Bộ Xây dựng để nói “không” với căn hộ siêu nhỏ nhưng HoREA vẫn tiếp tục kiên trì đề xuất.

Hiệp hội Bất động sản thành phố tiếp tục gửi hai văn bản lên Bộ Xây dựng và UBND TPHCM để kiến nghị Bộ Xây dựng và thành phố cho doanh nghiệp làm căn hộ diện tích nhỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, TPHCM đang có gần 13 triệu dân, trong đó khoảng 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số.

Mỗi năm dân số thành phố lại tăng khoảng 200.000 người. Trong hơn 400.000 công nhân, lao động đang làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp có đến 280.000 người cần nhà giá rẻ.

Ông Châu cho rằng, cần nhìn nhận lực lượng người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của TPHCM. Dòng người nhập cư vẫn còn tiếp tục đến và ở lại thành phố trong nhiều năm nữa. Chính vì thế, những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ sẽ rất cần thiết đối với những người có thu nhập thấp.

Theo ông Châu, căn hộ diện tích nhỏ sẽ không tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội nếu chúng ta nâng cao năng lực và hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch, quản lý trật tự đô thị, xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình theo quy hoạch.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, việc đầu tư hạ tầng giao thông của TPHCM những năm qua đang mang lại những dấu hiệu tích cực nên việc giải quyết các vấn đề bức bách của xã hội có dấu hiệu tốt lên.

Quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh tại các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… cũng góp phần giải quyết cơ bản vấn nạn kẹt xe, ngập nước và kết nối giao thông, tái phân bổ dân cư trong vùng đô thị TPHCM.

Quế Sơn – Đại Việt

Nhà trung cấp, bình dân vẫn là phân khúc nóng của năm 2018

Hãng nghiên cứu CBRE vừa đưa ra báo cáo thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM quý IV và năm 2017.

Tại Hà Nội, thị trường chung cư tiếp tục sôi động khi ghi nhận 9.500 căn hộ chào bán ra. Tổng số căn hộ chào bán trong năm 2017 là 35.000, tăng 16% so với 2016. Đây cũng là mức mở bán mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung mới đến đồng bộ từ nhiều quận huyện trên địa bàn. Việc đầu tư thêm cơ sở hạ tầng cũng làm xuất hiện những dự án đầu tiên tại Đông Anh. Trong số các căn hộ chào bán, phân khúc bình dân và trung cấp vẫn thống lĩnh khi chiếm tới 80%.

Về giá, do nguồn cung mới đối dồi dào cũng như việc chuyển dịch của thị trường về phân khúc trung cấp bình dân nên mặt bằng giá chung không tăng đột biến. Kết thúc năm 2017, mức giá sơ cấp trung bình ở thị trường vào khoảng 1.344 USD/m2, giảm nhẹ so với năm 2016.

CBRE dự báo trong các năm sắp tới, nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường nhà ở và căn hộ chung cư. Nguồn cung tăng, các chủ đầu tư cũng sẽ cạnh tranh nhau gay gắt hơn trong việc bán sản phẩm. Ngoài ra, năm 2018 sẽ có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.

Tại thị trường TP.HCM, năm 2017 cũng có sự tăng trưởng mạnh mẽ ở lĩnh vực căn hộ, cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Các sản phẩm cũng được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn.
CBRE đánh giá sự chuyển dịch cơ cấu hàng hóa đã thay đổi nhanh chóng, phân khúc trung cấp đã lên ngôi.

Năm 2017, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tới 64% (trong khi năm 2015 chỉ là 40%). Điều đó thể hiện sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua. Qua đó tạo sự bền vững cho thị trường.

Trong quý IV, đã có khoảng 9.000 căn hộ tại TP.HCM được tiêu thụ. Tổng lượng bán hàng trong năm 2017 là 33.000 căn. Giá bán trung bình trong quý IV ở 1.564 USD/m2, giảm 3,6% so với cùng kỳ 2016. Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2.

CBRE dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm tỷ trọng vừa phải tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.

Hiếu Công

Căn hộ cao cấp tại Hà Nội bán được kỷ lục, TP.HCM chuộng nhà giá rẻ

Hãng nghiên cứu Savills vừa công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2017 tại Hà Nội và TP.HCM với xu hướng có phần trái ngược nhau.

Đơn vị này nhận định thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội có sự thay đổi lớn so với năm 2016. Tổng nguồn cung căn hộ trong quý IV đạt khoảng 7.000 căn, đưa tổng cung trong năm 2017 đạt khoảng 29.000 căn.

Tại phân cao cấp, nguồn cung tăng gấp 2 lần năm 2016. Số căn hộ bán được tăng gấp 3 lần năm 2017 và cao nhất trong 8 năm vừa qua. Trong khi đó, cả nguồn cung và số căn bán được trong năm 2017 tại phân khúc trung cấp và bình dân giá rẻ đều giảm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills tại Hà Nội, riêng quý IV/2017, thị trường bất động sản tại Hà Nội đã có 6.780 giao dịch thành công. Tổng số lượng bán được trong năm 2017 đạt khoảng 31.600 căn (tăng 9% so với năm 2016). Số bán được trong phân khúc cao cấp nhiều hơn trung cấp, giá rẻ.

Nhiều người kỳ vọng 2017 là năm bùng nổ nhà bình dân, giá rẻ nhưng thực tế, lượng cung mới căn hộ phân khúc bình dân và giá rẻ trong năm 2017 thấp hơn hẳn. Rất hiếm các dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2 được chào bán. Giá bán nhà bình dân giá rẻ chủ yếu trên 15 triệu đồng/m2.

Savills dự báo năm 2018, nguồn cung mới căn hộ vào khoảng 26.000 căn, chiếm đa số là phân khúc trung cấp, bình dân giá rẻ. Nguồn cung mới nằm chủ yếu ở khu vực Tây và Tây Nam, quận Hà Đông. Tương lai xa hơn, khu các công trình cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thành, căn hộ khu vực Hòa Lạc, Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên cũng sẽ tăng mạnh.

Trong khi đó, báo cáo tình hình thị trường bất động sản tại TP.HCM lại có phần trái ngược với Hà Nội. Hãng nghiên cứu cho biết căn hộ bình dân giá rẻ tại TP.HCM bán được tăng cao nhất trong tất cả các phân khúc.

Quý IV/2017 có 13 dự án mới và 6 dự án bán thêm với tổng lượng cung là 8.500 căn. Lượng căn giảm 1/5 so với quý III. Tổng nguồn cung của cả năm 2017 đạt khoảng 32.000 căn, giảm trên 1/4 so với năm 2016.

Tổng cộng có 15.100 căn hộ bán được trong năm 2017, nghĩa là cứ khoảng 2 căn cho ra thị trường thì chỉ bán được 1 căn. Tuy vậy lượng bán được cũng tăng 44% so với năm 2016.

Trong các phân khúc, căn hộ bình dân giá rẻ có mức tiêu thụ tăng mạnh nhất với 55% so với 2016 còn lượng giao dịch căn hộ cao cấp sụt giảm mạnh với mức 46%.

Đơn vị nghiên cứu dự báo giai đoạn 2018-2019, thị trường TP.HCM sẽ có thêm 68.000 căn hộ của 65 dự án.

Hiếu Công

Hết thời 'phạt cho tồn tại', buộc phải tháo dỡ phần xây dựng sai phép

Nghị định 139 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1.

Mức phạt tiền tối đa được quy định trong nghị định này lên đến 1 tỷ đồng trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng. Với cá nhân, mức phạt thường bằng 1/2 tổ chức.

Điểm mới của văn bản này là sẽ không cho phép công trình “tồn tại” sau khi nộp phạt vi phạm hành chính như trước kia. Thay vào đó, chủ đầu tư có 60 ngày để điều chỉnh, xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Nếu sau 60 ngày, chủ đầu tư xuất trình giấy phép xây dựng phù hợp thì công trình được phép tiếp tục thi công theo giấy phép. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép thì phải ra quyết định tháo dỡ. Nếu giấy phép không phù hợp thì phải tháo dỡ phần không phù hợp với giấy phép.

Nghị định cũng có nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực trật tự xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và bất động sản. Hành vi nào là vi phạm, xử phạt ra sao, có biện pháp gì khắc phục hậu quả… cũng được nêu chi tiết.

Cụ thể, vi phạm quy định về lựa chọn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có thể bị phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về lập quy hoạch xây dựng phạt 30-40 triệu đồng. Vi phạm quy định về điều chỉnh quy hoạch xây dựng phạt từ 50-70 triệu đồng…

Nghị định cũng có nhiều nội dung quy định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 100-150 triệu đồng nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

Chủ đầu tư không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng cũng bị xử phạt đến 300 triệu đồng. Nếu tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, chủ đầu tư bị phạt 250-300 triệu đồng.

Ban quản trị chung cư cũng sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Hiếu Công

5 cách hạn chế rủi ro khi góp vốn mua nhà đất

Trong các vụ tranh chấp đất đai bùng nổ thời gian gần đây, những trường hợp bên mua hứng chịu rủi ro, thậm chí mất cả chì lẫn chài chủ yếu rơi vào nhóm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư…

Quan sát các vụ mất tiền và chôn vốn hàng thập niên vì loại hợp đồng tiềm ẩn rủi ro này, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh – ông Phan Công Chánh cho biết, xét về bản chất, các loại hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư chỉ là hình thức huy động vốn.

Chuyên gia này đánh giá, vị thế của người mua đất bằng hợp đồng góp vốn thoạt đầu có vẻ ngang hàng với chủ đầu tư (đều là những bên cùng góp tiền đầu tư). Thế nhưng trên thực tế, quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng này thường rất hạn chế và không được đảm bảo.

Ông Chánh phân tích, mấu chốt của vấn đề là hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư không phải hợp đồng mua bán. Sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được trong các hợp đồng này thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi.

Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn (tức không tính đến trượt giá và chi phí cơ hội), thậm chí không có mức bồi thường. Nhằm giúp khách hàng tự bảo vệ mình trước những rủi ro tiềm ẩn, ông Chánh đưa ra 5 khuyến cáo về loại hợp đồng này:

1. Đừng góp vốn vào nhà đất pháp lý bất ổn

Khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, khách hàng có quyền yêu cầu hồ sơ pháp lý dự án phải hoàn chỉnh. Bên mua nên dành thời gian tìm hiểu, lắng nghe, thậm chí chất vấn chủ đầu tư về mọi khía cạnh của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải minh bạch tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án.

Thời gian nhanh nhất và chậm nhất để hoàn thành pháp lý cũng là cơ sở quan trọng để quyết định theo đuổi hay đứng bên ngoài suất đầu tư này. Mục đích của việc liệt kê trình tự thực hiện dự án giúp khách hàng có lộ trình chuẩn bị dòng tiền trong suốt thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự cân nhắc thấu đáo và tỉnh táo trước sự lôi kéo của môi giới.

2. Không đặt kỳ vọng lợi nhuận khủng

Khi ký hợp đồng góp vốn, cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

3. Lưu ý điều khoản bồi thường

Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn thường không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Vì vậy, khách hàng cần đọc kỹ điều khoản bồi thường và đề nghị phía chủ đầu tư giải thích tường tận từng câu chữ. Nếu nhận thấy có điểm nào bất thường, hãy chủ động đề nghị điều chỉnh, thậm chí đàm phán mức bồi thường hợp lý hơn.

4. Dự phòng kế hoạch B

Với các hợp đồng góp vốn mua nhà đất, nếu cứ tin vào kế hoạch A đầy xán lạn thì dễ dẫn đến hụt hẫng và thua lỗ nặng khi dự tính không thành. Do đó, khách hàng, nhà đầu tư cần dự phòng thêm kế hoạch B để chủ động ứng phó đường lui khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn này.

5. Ưu tiên ký với chủ đầu tư uy tín

Uy tín được ngầm hiểu thông qua tên tuổi, thương hiệu và lịch sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư là gương mặt mới, khách mua không nên bỏ qua khâu tìm hiểu kỹ quá trình kinh doanh của đơn vị mình định hợp tác. Thông thường, các đơn vị có tiền sử dính líu đến các vụ bê bối, tố cáo khó tránh khỏi hoài nghi về chữ tín.

Nếu thận trọng hơn, khách hàng không nên bỏ qua việc tham vấn sự đánh giá khách quan của các chuyên gia đầu ngành trước khi quyết định xuống tiền nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc ngoài ý muốn.

VŨ LÊ

Chi phí thuê văn phòng tại TP.HCM top đầu khu vực

Ngược lại với kì vọng, chi phí thuê mặt văn phòng tại TP.HCM đang thuộc diện đắt đỏ nhất khu vực ASEAN, chỉ đứng sau Singapore. Khảo sáo của hãng tư vấn PwC cho thấy mức thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đang dao động ở mức 465 USD/m2/năm, đứng thứ hai trong khu vực sau Singapore (628 USD), và cao hơn nhiều so với thành phố Jakarta (270 USD), Manila (237 USD), Bangkok (226 USD), trong khi chi phí thuê văn phòng tại Kualar Lumpur chỉ là 126 USD.

Trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, Hong kong là nơi có chi phí thuê văn phòng đất nhất với mức 1.925 USD/m2/năm, tiếp đến là Bắc Kinh, Thượng Hải, Tokyo và Singapore.

Đây có thể xem là một thiệt thòi khá lớn cho các doanh nghiệp khi phải thuê văn phòng với chi phí đắt đỏ hơn các đối thủ trong khu vực, nhưng ngược lại giúp cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại hưởng được tỉ suất sinh lợi hấp dẫn.

Thực trạng này có thể giải thích là do số lượng các dự án văn phòng đi vào vận hành ở khu vực trung tâm rất ít ỏi trong các năm qua, trong khi nhu cầu thuê vẫn đứng ở mức cao khi ngày càng nhiều các tập đoàn đa quốc gia mở văn phòng đại diện ở Việt Nam.

Nhưng nhìn chung, nó đang đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư vào phân khúc văn phòng cho thuê trong các nắm tới, mà khá nhiều các thương vụ M&A đình đám xảy ra trong năm vừa qua đã phần nào phản ánh.

NGUYỄN SƠN

Doanh nghiệp xây dựng về đích ngoạn mục

Vượt qua nhiều thách thức như thời tiết không thuận lợi, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, cũng như đối mặt với những vụ tranh cãi về thanh toán công trình với một số chủ đầu tư, hầu hết các doanh nghiệp xây dựng vẫn hoàn thành được các chỉ tiêu trong năm 2017, làm vui lòng các cổ đông. Dù vậy, với nhiều thách thức hơn từ diễn biến của thị trường bất động sản và phát triển hạ tầng trong năm nay, viễn cảnh của nhóm cổ phiếu xây dựng sẽ như thế nào?

GIÁ CỔ PHIẾU TĂNG MẠNH

Giới đầu tư kỳ vọng khá lớn vào các cổ phiếu họ xây dựng trong năm 2017. Giá cổ phiếu HBC của Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình đã tăng hơn gấp đôi trong một năm qua, lên hơn 46.000 đồng. Giá cổ phiếu CTD của Coteccons tiếp tục đứng ở mức cao kỷ lục hơn 227.000 đồng. Giá cổ phiếu ROS của Công ty Xây dựng FLC Faros cũng tiếp tục tăng hơn 60% trong năm 2017, đạt mốc 163.000 đồng.

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp này nhìn chung khá khả quan. Cụ thể, Hòa Bình dự kiến vượt 5% về doanh thu so với kế hoạch năm với giá trị 16.500 tỉ đồng; lợi nhuận sau thuế có thể vượt 10% so với kế hoạch, tương đương gần 920 tỉ đồng. Một số công ty liên kết có kinh doanh bất động sản bắt đầu hiệu quả cũng có thể đóng góp đáng kể vào lợi nhuận tài chính cho nhà thầu này.
Bên cạnh trúng thầu dự án nhà máy ô tô Vinfast của Vingoup, Coteccons còn liên tiếp trúng thầu các dự án nghỉ dưỡng trị giá hàng tỉ USD như giai đoạn 2 khu resort Hồ Tràm Strip, dự án Casino Nam Hội An, dự án Swan Bay tại Nhơn Trạch… Tổng giá trị hợp đồng ký mới của Coteccons trong 9 tháng đầu năm 2017 đạt hơn 21.000 tỉ đồng, góp phần giúp đảm bảo lượng công việc ổn định trong các năm tới.

Bên cạnh các doanh nghiệp niêm yết, một số doanh nghệp chưa niêm yết như Cofico, Hưng Thịnh Construction… cũng gặt hái được các kết quả kinh doanh khá hứng khởi và dự kiến sẽ chính thức niêm yết trong năm nay.

Tổng doanh thu ước tính của 30 công ty niêm yết năm 2017 là hơn 72.200 tỉ đồng, lợi nhuận hơn 7.063 tỉ đồng, lần lượt tăng 10% và 38% so với năm trước đó. “Các công ty xây dựng niêm yết có doanh thu và lợi nhuận nằm trong nhóm tăng mạnh nhất trong 3 năm 2015-2017”, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định.

THÁCH THỨC LỚN

Theo dự báo của Business Monitor International (BMI), tốc độ tăng trưởng thực trung bình của ngành xây dựng sẽ vào khoảng 6%/năm trong giai đoạn 2016-2024, cao hơn mức 4,4%/năm giai đoạn 2013-2015, mang lại viễn cảnh lạc quan cho các doanh nghiệp họ xây dựng.

Nhưng trước mắt, ngành xây dựng trong năm nay dự kiến sẽ đối mặt với nhiều khó khăn. Thách thức lớn nhất là thị trường bất động sản dự kiến sẽ tăng trưởng chậm hơn tại một số phân khúc, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cũng không còn thuận lợi như 2 năm trước, tạo thêm áp lực cho một số nhà thầu nhỏ có năng lực xoay vòng vốn hạn chế và phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

“Mặc dù vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng đều đặn nhưng việc duy trì cơ cấu vốn rủi ro khiến một số đơn vị thầu xây dựng gặp không ít khó khăn trong vài năm trở lại đây khi tín dụng bị thắt chặt và phải dần thu hẹp quy mô hoạt động”, Tiến sĩ Bùi Quang Tín, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, đánh giá.

Năm 2017, theo ghi nhận của hãng tư vấn CBRE Việt Nam, lượng căn hộ bán được tại TP.HCM giảm nhẹ 5% so với năm trước đó khi chỉ đạt 32.905 căn. “Tốc độ triển khai khá chậm của các dự án hạ tầng giao thông cũng khiến một số chủ đầu tư trì hoãn hay xem xét lại kế hoạch triển khai. Đơn cử, một dự án rộng hơn 300ha tại quận 9 (TP.HCM) đã trì hoãn kế hoạch bán hàng trong suối năm 2017 khiến cho cục diện thị trường ít nhiều chịu tác động”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp kiêm Trưởng phòng Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận định.

Nhưng điểm thuận lợi cho các công ty xây dựng là quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra khá mạnh tại các thành phố lớn, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào mạnh mẽ, mang tới nhu cầu xây dựng rất lớn về bất động sản công nghiệp, kho bãi và văn phòng cho thuê. Ngành du lịch cũng là điểm sáng giúp cho nhu cầu xây dựng resort, khách sạn tại các địa danh du lịch tăng mạnh. “Dự kiến năm 2018, ngành xây dựng có mức độ tăng trưởng về giá trị tương đương với mức tăng năm 2017, tức khoảng 13-15%”, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển lạc quan nhận định.

Nhưng sẽ khôn ngoan hơn nếu các nhà thầu cân bằng hơn danh mục các dự án để giảm thiểu rủi ro. Điển hình như tại Coteccons, nhà thầu này đã giảm tỉ trọng các dự án nhà ở trong tổng giá trị hợp đồng ký mới từ 70% xuống còn 45% trong 9 tháng đầu năm 2017, đồng thời tìm kiếm thêm các hợp đồng từ các chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc trung bình.

Một số nhà thầu lớn như Hòa Bình, Coteccons mạnh dạn nghiên cứu áp dụng các công nghệ xây dựng mới như Mô hình thông tin xây dựng BIM (Building Information Modeling), giúp gia tăng năng lực quản trị tiến độ và hiệu quả tài chính tại dự án. Mới đây, Tập đoàn Hòa Bình đã trúng thầu một dự án xây dựng tại Kuwait, mở ra một hướng đi mới từ “xuất khẩu xây dựng”, giúp gia tăng năng lực cạnh tranh trước các đối thủ ngoại và phần nào giảm sự lệ thuộc vào thị trường nội địa

NGUYỄN SƠN

Nhà ở xã hội và tái định cư có được thế chấp vay vốn không?

Xin hỏi nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư có được cấp sổ hồng không? Sau khi đã thanh toán xong tiền nhà, sau này sổ hồng có được thế chấp để vay vốn làm ăn không?
Anh Nguyễn Văn Công, quận Thủ Đức, TP.HCM

Đáp: Luật sư Trần Thái Bình – văn phòng luật sư LNT & Partners

Hiện nay, các đối tượng sở hữu nhà ở hợp pháp, khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 8, 9 Luật nhà ở 2014; Điều 5, 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận, công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Các đối tượng được quy định tại Điều 49, Luật nhà ở 2014 còn phải thỏa mãn các điều kiện tại Điều 51 Luật này để được hưởng chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội. Nhà ở được cấp giấy phải là nhà ở có sẵn.

Về thế chấp sổ, ngoài trường hợp “Người mua, thuê nhà thế chấp với Ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó” thì người mua, thuê nhà ở xã hội chỉ được thế chấp nhà ở xã hội khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

Đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký kết với bân bán, bên cho thuê mua;

Thời gian tính từ thời điểm đã thanh toán hết khoản tiền nêu tại điều trên đến thời điểm thế chấp đã trên 5 năm;

Người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận

Về nhà ở tái định cư: Trừ trường hợp nhà ở tái định cư là nhà ở xã hội như đã nêu tại điều 2. (a), chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch tại quy định tại điều 118 Luật nhà ở năm 2014 là có thể thế chấp nhà mà không bị hạn chế về mục đích. Cụ thể, nhà ở tái định cư đó cần phải:

Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ khi thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

ĐĂNG NGUYÊN ghi

Cuối năm, nhà đất 'xả hàng', tăng khuyến mãi

Ông Nguyễn Văn Tùng (quận Bình Tân, TP.HCM) tham dự phiên mở bán cuối năm của một dự án ở quận 9 chia sẻ từ đầu năm vợ chồng ông dự định mua căn hộ khoảng 65m2 nhưng chưa chuẩn bị được tiền.

Đến cuối năm giá đã tăng 10-20% so với đầu năm, ngại giá tăng tiếp, ông quyết định mua ngay căn hộ 65m2 với giá bán khoảng 1,8 tỉ đồng/căn.

Đón xu hướng mua nhà cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã tập trung “tung quân” cho đợt mở bán mới, kèm theo đó là những chính sách bán hàng hấp dẫn, cạnh tranh.

Chủ đầu tư dự án HCV ở quận 8 đang cho nhân viên phát tờ rơi quảng cáo chương trình mở bán “nhận nhà đón tết” với khuyến mãi tặng toàn bộ trần thạch cao, thiết bị cao cấp, liên kết với ngân hàng hỗ trợ vay 70% giá bán…

Một nhân viên môi giới dự án này cho hay đầu tháng 1-2018, dự án HCV còn 40 căn hộ chưa bán, sau mười ngày chỉ còn 15 căn.

Tuy vậy, chủ đầu tư vẫn khuyến mãi 2 chỉ vàng cho khách hàng mua nhà để “chốt hàng” trước tết.

Cách đó chưa đầy 200m, chủ đầu tư dự án S.V có quy mô gần 650 căn cũng chọn quảng cáo mở bán căn hộ dịp cuối năm.

Nhân viên môi giới cho biết khách hàng mua nhà tại dự án dịp này ngoài việc được tham gia chương trình tặng xe SH, điện thoại iPhone… mỗi khách hàng còn được tặng sổ tiết kiệm 5 triệu đồng.

Cuối năm, doanh nghiệp cũng tập trung nhân viên mở bán những căn hộ còn tồn. Khách hàng nhiều dự án chỉ cần trả một nửa số tiền nhà, số còn lại, tùy nhà đầu tư sẽ cho trả trong hai năm không tính lãi hoặc trả trong bốn năm, với lãi suất cố định 6%/năm.

Nhà đầu tư thứ cấp cũng bắt đầu “xả hàng” để thu hồi vốn.

Anh Nguyễn Nam, nhân viên môi giới của một công ty bất động sản tại quận 9, cho biết đa số các nhà đầu tư muốn thu tiền về trong năm để chuẩn bị đầu tư dự án mới nên lượng căn hộ gửi cho môi giới bán rất nhiều.

“Để bán được hàng, nhân viên môi giới tiếp tục chia sẻ một phần hoa hồng để giảm giá bán”, anh Nam nói.

Theo anh Nam, trong ba phân khúc, phân khúc 1 – 2 tỉ đồng dễ tiêu thụ nhất. Nhu cầu căn hộ bình dân còn lớn, trong khi nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc giá tăng nhanh.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, tổng giám đốc Công ty bất động sản Techcomreal, cũng đánh giá cuối năm người dân có tiền lương thưởng, thu hồi được nợ hoặc nguồn tiền nước ngoài gửi về… nên nhu cầu mua bất động sản cuối năm 2017 và quý 1-2018 khá nhiều.

Ngoài ra, đón đầu xu hướng nhiều người nước ngoài sẽ tìm mua nhà trong năm 2018, nhiều chủ đầu tư đã “đón gió” bằng cách đầu tư tạo dựng thương hiệu.

Mới đây, Standard & Poor’s (S&P) nâng xếp hạng tín nhiệm Tập đoàn Vingroup lên một bậc, với triển vọng ổn định. Đây là mức xếp hạng cao nhất của S&P dành cho một công ty bất động sản tại VN.

Từ đầu năm 2017 đến nay, Vingroup cũng là doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản duy nhất tại khu vực Đông Nam Á được S&P nâng hạng tín nhiệm.

Theo S&P, tập đoàn này được đánh giá có vị thế thị trường tốt hơn một số doanh nghiệp cùng ngành và cùng mức xếp hạng ở Đông Nam Á.

Tại thời điểm đánh giá của S&P, Vingroup đã bán tới khoảng hơn chục ngàn căn hộ, biệt thự và nhà phố, chiếm khoảng 24% thị phần phân khúc cao cấp tại các thành phố lớn.

Đà bán hàng của tập đoàn này được đánh giá sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 2 năm tới nhờ chiến lược đa dạng hóa sản phẩm trên cả tất cả các phân khúc, từ đại chúng đến cao cấp với doanh số bất động sản sẽ gấp nhiều lần doanh số các năm trước.

Thêm gần 68.000 căn hộ ở TP.HCM trong 2018-2019

Báo cáo mới đây của Công ty Savills VN cho biết giai đoạn 2018-2019, thị trường căn hộ tại TP.HCM dự kiến có thêm 68.000 căn hộ của 65 dự án.

Trong số đó, căn hộ giá rẻ chiếm khoảng 57% thị phần, được dự kiến tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường.

Trong khi đó, cũng theo Savills, trong năm 2017 tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường TP.HCM là hơn 64.700 căn, tăng 5%.

Tổng căn hộ tiêu thụ được trong năm 2017 đạt trên 47.000 căn; trong đó hạng bình dân chiếm 62% thị phần.

Phân khúc này chủ yếu được những người có nhu cầu ở thật bỏ tiền mua.

HÙNG ANH

Khó thuê văn phòng diện tích lớn ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM

Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills) cho biết, những ghi nhận khảo sát, đánh giá của bộ phận nghiên cứu, những tháng cuối năm 2017 đến nay, những doanh nghiệp, cá nhân rất khó tìm thuê được văn phòng có diện tích lớn ở khu vực các quận trung tâm Hà Nội.

Cụ thể, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội tính đến hết năm 2017 đạt khoảng 1,6 triệu m2 sàn. Hầu như không có dự án văn phòng cho thuê mới ở khu vực trung tâm TP Hà Nội mới đi vào hoạt động. Trong khi đó, nguồn vốn FDI ồ ạt chảy vào Việt Nam đã càng làm tăng nhanh chóng nhu cầu văn phòng đặc biệt là khu vực trung tâm và văn phòng cao cấp.

“Công suất thuê của toàn thị trường liên tục tăng trong 2 năm vừa qua và đạt 94 % trong quý 4.2017. Riêng khu vực trung tâm, công suất hiện đã đạt 97 % và dự kiến sẽ ngày càng tăng trong thời gian sắp tới, khi không có dự án văn phòng chuyên biệt nào đi vào hoạt động trong năm 2018. Thị trường văn phòng cho thuê trong khu vực trung tâm hiện nay rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn”, đại diện Savills Việt Nam cho biết.

Cũng theo Savills, tỉ trọng khách thuê nước ngoài trong các tòa nhà ở khu vực trung tâm TP Hà Nội tăng từ 45% (2014) lên 56% vào năm 2017.

Theo đó, khách thuê văn phòng ở khu vực trung tâm Hà Nội thời gian qua chủ yếu là doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực: tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bất động sản, chiếm đến 50 % tỉ trọng công suất. Ngành sản xuất chiếm khoảng 14 % tỉ trọng công suất cho thuê, số còn lại phân bố ở nhiều lĩnh vực khác.

Theo phân loại của Savills, theo thời giá quý 4.2017, phân khúc hạng C có giá thuê trung bình khoảng 280.000 đồng/m²/tháng, thấp hơn nhiều so với hạng B có giá thuê trung bình 390.000 đồng/m²/tháng và hạng A là 630.000 đồng/m²/tháng.

Nghiên cứu của Savills cũng chỉ ra, từ năm 2013, phân khúc hạng C luôn đạt công suất thuê trung bình cao hơn hạng A và B, duy trì ở mức trên 90 % kể từ quý 2.2015 và đạt 99 % trong quý 4.2017.

Phần lớn (63 %) số dự án hạng C đạt công suất tối đa, trong khi phân khúc hạng B có số dự án đạt công suất tối đa chỉ chiếm 30 % và phân khúc hạng A là 36 %.

Nguyên nhân, phân khúc hạng C vẫn ghi nhận công suất cao do giá thuê thấp và nguồn cung tăng không đáng kể trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, khảo sát về độ hài lòng của khách hàng thuê văn phòng phân khúc hạng C còn khá thấp do chất lượng xuống cấp, khâu quản lý, vận hạnh không được chú trọng.

Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê ở TP.HCM vốn đã thiếu hụt trong nhiều năm nay và cũng rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn ở khu vực trung tâm thành phố. Đến nay, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê khoảng 1.7 triệu m2 sàn, tăng 6% so với năm 2016.

Nguyên nhân, ở khu vực trung tâm thành phố năm qua có 2 dự án văn phòng cho thuê cao cấp đi vào hoạt động, đây là nguồn cung cho phân khúc hạng A mới ở TP.HCM.

Nền kinh tế phục hồi sau khủng hoảng cùng nguồn vốn FDI ồ ạt chảy vào Việt Nam đã càng làm tăng nhanh chóng nhu cầu văn phòng cao cấp. Các tòa nhà văn phòng được lấp đầy khá nhanh và công suất cho thuê toàn thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 95% trong tất cả các quý trong năm 2017.

Bên cạnh nguồn khách chủ lực từ khu vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, và bất động sản, các nhân tố mới về nguồn cầu cũng xuất hiện trên thị trường trong năm 2017, như lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử.

Lê Quân